Blog

Ingatlan értékmeghatározás Miskolcon: így állapítjuk meg a reális eladási árat (és miért nem mindegy, hogyan készül)

2025-11-30
Amikor egy tulajdonos eladásra készül, az egyik legfontosabb kérdés, amit feltesz: „Mennyit ér most az ingatlanom a piacon?” Ez azonban korántsem olyan egyszerű, mint elsőre tűnik.

A legtöbb félreértés abból adódik, hogy sokan összekeverik a különböző értékbecslési típusokat, vagy kizárólag a múlt adatai alapján próbálják meghúzni az irányárat. Pedig a valós piaci érték egészen más logika mentén alakul ki — főleg egy olyan dinamikus városban, mint Miskolc.

 

Ez a cikk azért született, hogy tisztán lásd:
hogyan működik a professzionális ingatlanérték-meghatározás, hogyan segít elkerülni a hibás árazást, és hogyan támogat abban, hogy a lehető legjobb áron add el az otthonod.

 


 

1. Banki értékbecslés, hivatalos értékbecslés, piaci értékmeghatározás – mi micsoda?

 

Sokan úgy gondolják, hogy minden értékbecslés ugyanolyan. Ez azonban tévedés.

 

A banki értékbecslés

 

Banki hitelnél alkalmazott, szigorú módszertannal készült dokumentum.
Célja: a fedezetként bevont ingatlan minimális kockázatú értékének meghatározása.

 

Ez azt jelenti, hogy biztonsági tartalékkal számol, a piaci árnál gyakran alacsonyabb összeggel.

 

A hivatalos értékbecslés egyéb esetekre

 

Ide tartozik minden olyan helyzet, amikor jogi, számviteli vagy adminisztratív célhoz kell érték:

  • öröklés

  • vagyonmegosztás / válás

  • felszámolás

  • cégek könyvelése

  • pályázatok

  • kivásárlás

  • felújítás előtti-utáni értékelés

  • adásvételhez kapcsolódó állapotfelmérés

  • vagy egyszerű kíváncsiság

Ezek a dokumentumok általában szabályozott szempontrendszer alapján készülnek, és kevésbé reagálnak a jelenlegi kereslet-kínálati helyzetre.

 

Piaci értékmeghatározás – amit mi végzünk eladás előtt

 

Ez az a típus, ami valóban számít, ha eladni akarsz.

A piaci érték azt mutatja meg, hogy mennyiért lehet MOST eladni az ingatlant, ha jól pozicionáljuk.

 

Ebben figyelembe vesszük:

  • az aktuális keresletet és kínálatot

  • a hasonló ingatlanok valós, nem pedig „hirdetett” árait

  • az egyedi előnyöket és hátrányokat

  • a pszichológiai és érzelmi vevői reakciókat

  • az aktuális trendeket és algoritmusokat (pl. hirdetési platformok rangsorolása)

A piaci értékmeghatározás célja nem az, hogy papírt adjunk egy számról, hanem az, hogy stratégiát készítsünk egy sikeres eladáshoz.

 


 

2. Miért probléma, ha a múlt adatai alapján árazol?

 

A legtöbb hirdető ott hibázza el, hogy:

  • fél évnél régebbi eladási adatokat néz,

  • vagy az alapján dönt, hogy „a másik lépcsőházban mennyiért ment el valami”.

Csakhogy a piac gyorsan változik. Ami 6 hónapja igaz volt, ma már nem biztos, hogy működik.

 

A piaci környezetet ma ilyen tényezők alakítják:

  • kamatkörnyezet változás

  • helyi keresleti hullámok

  • befektetői aktivitás

  • lakáspiac szezonalitása

  • felújított és nem felújított ingatlanok közti árkülönbségek növekedése

  • hirdetési platformok algoritmusai

Ha a múlt árai alapján pozicionálunk, könnyen túl magas vagy túl alacsony irányárat kapunk — és mindkettő veszélyes.

A túl magas ár beragadást okoz, a túl alacsony pénzveszteséget.

 


 

3. Hogyan határozzuk meg a reális árat? – A Nord Home módszere

 

A piaci érték pontos meghatározása többlépcsős folyamat.

 

Első lépés: összehasonlító elemzés

 

Megnézzük azokat az ingatlanokat, amelyek:

  • méretben, állapotban, fekvésben hasonlóak,

  • valóban el is keltek, és nem csak fent vannak a hirdetési portálon,

  • reális vevői visszajelzéseket kaptak.

Itt nem a kínálati ár a lényeg, hanem hogy mennyiért KELTEK el.

 

Második lépés: a jelenlegi kereslet felmérése

 

Átvizsgáljuk:

  • mennyi hasonló ingatlan van most piacon,

  • milyen gyorsan fogynak,

  • mekkora a verseny,

  • milyen szűrőkre keresnek rá a vevők.

Harmadik lépés: egyedi tényezők elemzése

 

Minden ingatlan egyedi. Ezeket vesszük figyelembe:

  • műszaki állapot

  • elrendezés

  • tájolás

  • emelet

  • felújítás típusa

  • erkély, tároló, parkolás

  • rezsiköltség

  • környezet, szomszédok

  • lépcsőház tisztasága és összetétele is

  • társasház állapota

  • a környék fejlődési iránya


 

4. A jogi és adminisztratív állapot szerepe az értékmeghatározásban

 

A jogi háttér legalább olyan fontos, mint a műszaki állapot — sőt, egy problémás bejegyzés akár milliókat is csökkenthet az eladási áron.

 

Vizsgáljuk:

 

Tehermentes-e?

Mindig értéknövelő tényező.

Milyen terhek vannak rajta?

  • banki jelzálog

  • végrehajtási jog

  • haszonélvezeti jog

  • vezetékjog

  • szolgalmi jog

  • egyéb bejegyzett használati megállapodás

Nem mindegy, mennyire korlátozzák a vevő lehetőségeit — sokszor ez az első, amit a vevő ügyvédje vizsgál.

 

Rendben vannak-e az adatok a térképszelvényen?

 

Ha eltérés van a valós állapot és a nyilvántartás között, az komoly akadály lehet.

 

Ez gyakran időben és pénzben is jelentős költséget jelenthet, így a vevők beleszámítják az ártárgyalásba.

 

Környezeti tényezők, amelyek meghatározzák az árat

  • szomszédok

  • lépcsőház állapota és összetétele is

  • parkolási lehetőségek

  • zajterhelés

  • környezet hangulata

  • közlekedés, infrastruktúra

Ezeket a hivatalos értékbecslés sokszor nem vizsgálja – pedig a vevők igenis figyelembe veszik.

 


 

5. A reális ár NEM csupán egy szám – hanem stratégia

 

A pontos értékmeghatározás arra ad választ:

  • mennyivel induljunk, hogy érdeklődést generáljon,

  • hogyan pozicionáljuk az ingatlant a versenytársakhoz képest,

  • milyen lépések kellenek a maximális ár eléréséhez,

  • milyen ütemezéssel kommunikáljunk.

A megfelelően meghatározott piaci ár nem csak azt mutatja meg, mennyit ér az ingatlan — hanem megágyaz a sikeres eladásnak.

 


 

6. Szeretné tudni, mennyit ér most az ingatlana Miskolcon – valójában?

 

Nem papírt adok egy számról.
Hanem stratégiát, amellyel a legtöbbet hozhatjuk ki az otthonából.

 

Ha szeretné:

  • átnézem az ingatlanját,

  • elemzem a piaci helyzetet,

  • javaslatot teszek a reális eladási árra,

  • és megmutatom, hogyan tudjuk ezt ténylegesen el is érni.

Kérjen ingyenes piaci értékmeghatározást!

 


 

Bartuska Dénes
Ingatlanszakértő – Nord Home, Miskolc
Segítek, hogy otthonod a legjobb kezekbe kerüljön – a lehető legjobb áron.

Tel: +36 30 339 5273
Email: bartuska.denes@nordhome.hu
www.nordhome.hu

Ingatlan értékmeghatározás Miskolcon: így állapítjuk meg a reális eladási árat (és miért nem mindegy, hogyan készül)

2025-11-30

Már a harmadik hét is eltelt érdeklődő nélkül?

2025-11-04

A sikeres ingatlaneladás folyamata – amit kevesen látnak a hirdetések mögött

2025-11-03

Így készítsd fel otthonod az eladásra – 7 lépés, ami valóban számít

2025-10-13

Hol érdemes hirdetni az ingatlanodat?

2025-10-06

Hogyan kerülheti el, hogy beragadjon az ingatlana a miskolci piacon?

2025-09-28

Ingatlanhirdetés szövegezése: így írjunk eladó lakásról úgy, hogy vonzza a vevőket

2025-09-19

Profi ingatlanfotók szerepe az eladásban – így veszít milliókat, aki rossz képeket használ

2025-09-12

Hogyan adja el gyorsan az ingatlanát Miskolcon? 7 bevált módszer

2025-09-02

Licitmódszer az ingatlaneladásban: így kaphat magasabb árat

2025-08-26

Miskolci Ingatlanpiaci Körkép

2025-06-07

Új trendek a lakáspiacon: Tippek ingatlan eladóknak

2025-04-26

Az ingatlanértékesítés hatodik lépése – Az áralku

2024-02-17

Az ingatlanértékesítés hetedik lépése – Az adásvételi szerződés

2024-02-15

Az ingatlanértékesítés ötödik lépése – Az érdeklődők kezelése és fogadása

2024-02-12

Ingatlanértékesítés negyedik lépése – A vonzó hirdetés titka II./II.

2024-02-06

Ingatlanértékesítés negyedik lépése – A vonzó hirdetés titka I./II.

2024-02-03

Az ingatlanértékesítés harmadik lépése – Kötelező előkészületek

2024-01-31

Az ingatlanértékesítés második lépése

2024-01-18

Az ingatlanértékesítés első lépése

2024-01-10

Eladó ingatlana van,
vagy épp ingatlant keres?
Adja meg adatait és segítünk!

Az Adatkezelési tájékoztatót elolvastam és elfogadom.
Üzenet küldése